Slagelse kommune
  Udskriv siden     A-Å indeks     Sitemap  
1. Byudvikling og sommerhusområder
2. Områder til forskellige byformål
3. Detailhandel
4. Trafik
5. Tekniske anlæg
6. VVM-anlæg
7. Miljø og Landbrug
8. Arealer til fritidsformål
9. Landområder
10. Kulturhistorie
11. Byggeri og anlæg i landzone
- 11.1 Byggeri og anlæg i landzone
12. Natur
13. Øvrige interesser
 
Om dette websted

Slagelse Kommune
Rådhuspladsen 11
4200 Slagelse
Tlf. 58 57 36 00 slagelse@slagelse.dk
Forside Hovedstruktur Retningslinjer Rammebestemmelser Kommuneplantillæg

Retningslinjer 11. Byggeri og anlæg i landzone 11.1 Byggeri og anlæg i landzone



11.1 Byggeri og anlæg i landzone

Mål

Byrådet vil:

  • fastholde en klar adskillelse mellem by og land,
  • sikre, at byggeri og anlæg, der nødvendigvis må etableres i landzone, etableres i tilknytning til eksisterende landsbyer, med mindre der er tale om byggeri og anlæg til jordbrug,
  • sikre at byggeri, der kræver tilladelse, tilpasses det omgivende landskab og byggeri.  

Retningslinjer 

Det åbne land inddeles i beskyttelsesområde, landskabsområde og jordbrugsområde

11.1.1 I beskyttelsesområder kan der som hovedregel kun opføres nye bebyggelser, som har direkte tilknytning til det enkelte jordbrug. Anden form for anlæg og bebyggelse kan kun finde sted, hvis det har til formål at fremme formidlingen af områdets kvaliteter, uden at disse tilsidesættes. Anlæg og bebyggelse skal tilpasses landskabet og den lokale byggeskik. 

11.1.2 I beskyttelsesområde må bygninger normalt ikke opføres i større højder end angivet i byggelovens højdebestemmelser. Ved byggerier, der kræver dispensation fra disse bestemmelser, skal kommunen underrettes, så det sikres, at beskyttelsesinteresserne varetages eventuelt gennem rejsning af en fredningssag. Se desuden afsnit om naturbeskyttelse.  

11.1.3 I landskabsområde bør nye tekniske anlæg og bebyggelser, der ikke tjener det lokale jordbrugserhverv, undgås. Nødvendige anlæg og bebyggelser skal, i den udstrækning det er muligt, indpasses under hensyn til landskabelige forhold og lokal byggeskik, så der opnås en god helhedsvirkning. Der skal samtidig lægges vægt på, at de naturmæssige, kulturhistoriske, rekreative og landbrugsmæssige værdier respekteres. 

11.1.4 Nye tekniske anlæg og bebyggelser, der nødvendigvis må placeres i det åbne land, og som ikke tjener det lokale jordbrugserhverv, skal som hovedregel placeres i jordbrugsområde. I den udstrækning det er muligt, bør nye tekniske anlæg placeres, så de ikke virker dominerende i landskabet. Ved placeringen og udformningen af nye tekniske anlæg skal der lægges stor vægt på, at de naturmæssige, kulturhistoriske og rekreative værdier respekteres. 

11.1.5 Arealer til jordbrugsdrift skal i størst muligt omfang friholdes for andre aktiviteter. Ved inddragelse af jordbrugsarealer til ikke jordbrugsmæssige formål, bør arealforbruget begrænses mest muligt, især inden for de særlig værdifulde landbrugsområder. Ved inddragelse af landbrugsjord skal der i videst muligt omfang tages hensyn til de berørte landbrugsejendommes struktur- og arronderingsforhold samt til arealbehov, investeringsniveau og mulighederne for jordfordeling. 

Boliger

11.1.6 Der kan som udgangspunkt ikke opføres nye boliger i landzone. Nye boliger skal i videst muligt omfang opføres inden for områder, der er planlagt til byudvikling. Kommunen kan give tilladelse til at opføre nye boliger i landzone, hvis dette sker som huludfyldning inden for de i kommuneplanen afgrænsede landsbyer. I disse afgrænsede landsbyer kan der under respekt for kulturmiljøer, kirkeomgivelser og andre bevaringsinteresser mv. tillades et begrænset byggeri til helårsboliger, der kan understøtte livet i landsbyen og sigte på en afrunding og udfyldning af landsbyen. I beskyttelsesområde kan der kun opføres et yderst begrænset antal boliger, og der skal tages vidtgående hensyn til indpasning mv. i forhold til det omgivende landskab. 

11.1.7 Ved etablering af nye boliger skal der tages hensyn til eksisterende erhvervsvirksomheder, herunder jordbrugserhvervets mulighed for fortsat drift, de særlig værdifulde landbrugsområder, spredningskorridorer og det omgivende landskab. Der skal sikres en passende afstand mellem eksisterende landbrug og nye boliger, så støj- og lugtgener mv. undgås. 

11.1.8 For at bevare det stedlige landsby- og bygningsmiljø samt kirkeomgivelserne, skal det vurderes, om der skal stilles særlige vilkår til placering og udformning af byggeriet, eller om ubebyggede grunde skal bevares på grund af deres historiske fortælleværdi. I områder, der er udpeget som kulturmiljøer, skal der tages vidtgående hensyn til de kulturhistoriske værdier, som ligger til grund for udpegningen. Se i øvrigt afsnittet om Kulturmiljøer

11.1.9 Bestående bygninger i det åbne land udgør en vigtig ressource. Inden for rammerne af en eksisterende bebyggelse er det derfor muligt uden landzonetilladelse at indrette én ekstra bolig op til 250 m², dog ikke indenfor strandbeskyttelseslinjen. Der kan også indrettes en ekstra bolig i en overflødig driftsbygning på en ejendom, som ikke længere er registreret som landbrugsejendom. Der kan, når særlige bevaringsinteresser taler for det, indrettes nye boliger i bevaringsværdige bygninger, så bygningerne bevares, selvom de ikke længere benyttes til deres oprindelige formål. Der kan kun indrettes én ekstra bolig, selvom der er flere overflødige driftsbygninger. Yderligere indretning af boliger kan kun opføres, hvis der kan opnås landzonetilladelse. 

Jordbrugsparceller

11.1.10 Jordbrugsparceller kan kun etableres i afgrænsede landsbyer med mindre end 1.500 indbyggere inden for områder, der er udlagt til formålet i en landzonelokalplan. Der kan ikke etableres jordbrugsparceller indenfor 5 km fra byzonegrænsen af byer med mere end 15.000 indbyggere. Jordbrugsparceller skal som udgangspunkt placeres i jordbrugs- eller landskabsområde, hvor der ikke er pålagt fredninger eller natur- og kulturbeskyttelsesmæssige bindinger. Der skal tages hensyn til de særlig værdifulde jordbrugsområder og eksisterende erhvervsvirksomheder, herunder jordbrugserhvervets mulighed for fortsat drift. Arealforbruget til jordbrugsparceller må ikke overstige 1,0 ha pr. bolig. 

11.1.11 Jordbrugsparceller skal placeres, så de danner den endelige afgrænsning mellem landsbyen og det åbne land, og på en sådan måde, så de fremstår som en del af landsbyen. Bebyggelsen på jordbrugsparcellerne skal derfor placeres i tilknytning til landsbyens øvrige bebyggelse. 

11.1.12 Jordbrugsparcellerne skal respektere landsbyens særlige karakteristika og områdets kulturhistoriske træk, herunder byggeskik, terrænmæssige forhold, beplantning og udstykningsmønster. Samtidig skal parcellerne og bebyggelsen placeres og tilpasses de naturmæssige, kulturhistoriske, landskabelige og rekreative værdier. Der skal tages særlige hensyn ved landsbyer, der er udpeget som kulturmiljøer. 

11.1.13 Ved planlægning for jordbrugsparceller bør offentlighedens adgang til det åbne land forbedres. 

11.1.14 Der kan som udgangspunkt ikke etableres jordbrugsparceller i beskyttelsesområde, medmindre en konkret vurdering godtgør, at der ikke derved tilsidesættes væsentlige naturmæssige, kulturhistoriske, landskabelige eller rekreative værdier. 

Forsøgsbyggeri

11.1.15 På baggrund af en konkret vurdering kan der gives tilladelse til, at der etableres et begrænset antal forsøgsbyggerier af en begrænset størrelse i kommunen. Forsøgsbyggeri skal i videst muligt omfang opføres inden for områder, der er planlagt til byudvikling. Forsøgsbyggeri af en begrænset størrelse kan dog etableres i områder, der er udlagt til formålet i en landzonelokalplan, hvor der redegøres for, hvordan de konkrete hensyn, der er nævnt i retningslinjerne 15-17, varetages. Formålet med forsøgsbyggeri skal være at afprøve nye bo- eller byggeformer, og projekterne kan kun etableres, hvis de har et natur-, miljømæssigt eller socialt bæredygtigt sigte. 

11.1.16 Forsøgsbyggeri i landzone skal etableres i tilknytning til en afgrænset landsby eller, hvis der er et særligt krav til beliggenhed, ved anden samlet bebyggelse. Forsøgsbyggeriet kan kun etableres i jordbrugs- eller landskabsområde og kun, hvis der ikke herved tilsidesættes væsentlige naturmæssige, kulturhistoriske, landskabelige, rekreative, miljømæssige og landbrugsmæssige interesser eller andre forhold, som planlovens landzoneregler sigter på at varetage. Forsøgsbyggeri kan ikke etableres i beskyttelsesområder. 

11.1.17 Forsøgsbyggeriet skal respektere landsbyens eller den samlede bebyggelses særlige karakteristika, og områdets kulturhistoriske træk, herunder byggeskik, terrænmæssige forhold og udstykningsmønster. Samtidig skal bebyggelsen placeres og tilpasses de naturmæssige, kulturhistoriske, landskabelige og rekreative værdier. Bebyggelsen skal fremstå som en afgrænset helhed ud mod det åbne land. 

Landbrug & erhverv

11.1.18 Det åbne land er som udgangspunkt forbeholdt jordbrugserhvervet. Det kræver ikke tilladelse efter planloven at opføre bygninger, der er nødvendige for driften på en landbrugsejendom, hvis de nye driftsbygninger opføres i tilknytning til ejendommens eksisterende bygninger. Hvis en driftsbygning ønskes placeret uden tilknytning til ejendommens øvrige bygninger, skal kommunen foretage en konkret vurdering af, at naturmæssige, miljømæssige og kulturhistoriske værdier ikke tilsidesættes. 

11.1.19 På ejendomme med erhvervsmæssigt husdyrhold skal kommunen foretage en konkret vurdering for at sikre, at naturmæssige, miljømæssige og kulturhistoriske værdier ikke tilsidesættes uanset, hvor på ejendommen de nye driftsbygninger opføres. Nye bygninger, herunder nye stuehuse skal tilpasses den traditionelle byggeskik og det omgivende landskab, og der kan stilles krav til materialevalg, placering og beplantning. 

11.1.20 Landbrugsbygninger skal som udgangspunkt placeres i tilknytning til de hidtidige bebyggelsesarealer, så ejendommens bebyggelses- og færdselsarealer udgør en hensigtsmæssig helhed, og der undgås en unødig spredning af bygningsmassen. 

11.1.21 I beskyttelsesområde kan der kun opføres bygninger, som er nødvendige for landbrugsdriften. 

11.1.22 Nye erhvervsvirksomheder skal som hovedregel etableres i byzone i områder, der er planlagt til erhvervsformål. Planloven giver dog mulighed for, at man kan etablere håndværks- og industrivirksomhed, lager- og kontorvirksomhed samt mindre butikker i bestående bygninger, som ikke længere er nødvendige for driften af en landbrugsejendom. Der skal være mulighed for at inddrage eksisterende ledige bygninger som f.eks. industribygninger, mejerier og landbrugsbygninger til erhvervsformål, hvis bebyggelsen ikke skal gennemgå en større ombygning eller udvidelse, og hvis det ikke indebærer skæmmende oplag. 111.

11.1.23 I jordbrugs- og landskabsområde kan virksomheder og servicefunktioner, der betjener jordbrugserhvervet eller den lokale befolkning, i begrænset omfang etablere sig i nye bygninger eller udvide eksisterende bygninger, hvis det kan ske uden at væsentlige naturmæssige, kulturhistoriske, landskabelige og landbrugsmæssige interesser tilsidesættes. 

11.1.24 Eksisterende virksomheder i det åbne land, der ligger i jordbrugsområde, kan i begrænset omfang udvides bygningsmæssigt, hvis det kan ske uden at væsentlige naturmæssige, kulturhistoriske, rekreative, miljømæssige eller landbrugsmæssige interesser tilsidesættes. I landskabsområde og beskyttelsesområde kan virksomheder i det åbne land ikke udvides bygningsmæssigt, medmindre særlige forhold gør sig gældende. 

11.1.25 Eksisterende virksomheder, som inden den 1. januar 1985 havde investeret væsentligt i anlæg og/eller bygninger, som vil gå tabt ved en eventuel flytning af virksomheden, kan dog tillades udvidet i takt med behovet, hvis det kan ske uden at væsentlige naturmæssige, kulturhistoriske, rekreative, miljømæssige eller landbrugsmæssige interesser tilsidesættes. Der skal endvidere tages hensyn til trafikbetjeningen, herunder især den kollektive trafik. 

11.1.26 Hvor det ikke er teknisk eller miljømæssigt muligt eller økonomisk forsvarligt at placere virksomheder i et erhvervsområde, skal disse placeres i jordbrugsområde. Placering i jordbrugsområde skal dog begrænses mest muligt, og der skal i givet fald tages hensyn til de naturmæssige, kulturhistoriske, landskabelige, rekreative, miljømæssige, landbrugsmæssige og trafikale forhold. 

11.1.27 Arealkrævende anlæg, der af hensyn til miljøgener mv. bør placeres i det åbne land, kan efter nærmere planlægning placeres i jordbrugsområde. 

11.1.28 Virksomheder, som fordrer direkte adgang til råstoffer, bør placeres i direkte tilknytning til området, hvor ressourcerne findes, hvis dette ikke tilsidesætter de naturmæssige, kulturhistoriske, landskabelige, rekreative, miljømæssige og landbrugsmæssige interesser i området. 

Hestehold

11.1.29 På ejendomme med erhvervsmæssig stutteridrift kan der opføres ridehal, hvis det er nødvendigt for driften. Der kan i jordbrugs- og landskabsområde opføres ridehaller på virksomheder af ikke jordbrugsmæssig karakter, som fx rideskoler og hestepensioner, hvis der ikke herved tilsidesættes væsentlige naturmæssige, kulturhistoriske, landskabelige, rekreative, miljømæssige og landbrugsmæssige interesser. Der kan som udgangspunkt ikke opføres ridehaller i beskyttelsesområde, hvis disse ikke er nødvendige for driften. 

11.1.30 Der kan normalt etableres ridebaner uden belysning i det åbne land, hvis disse indpasses i landskabet, og hvis der ikke herved tilsidesættes væsentlige naturmæssige, kulturhistoriske, landskabelige og landbrugsmæssige interesser. Ridebaner skal som hovedregel placeres i tilknytning til bygningsmassen på ejendommen. 

Antennemaster

11.1.31 Der bør så vidt muligt ikke opstilles antennemaster i det åbne land. Disse bør i stedet placeres i bymæssig bebyggelse og helst i tilknytning til eksisterende høje bygningselementer. Hvis det er nødvendigt at opsætte antennemaster i det åbne land, bør de placeres i tilknytning til eksisterende bebyggelse, så de ikke optræder som selvstændige, fritstående elementer i landskabet. Inden for kystnærhedszone A, udpegede kulturmiljøer, kirkeomgivelser, områder omfattet af naturbeskyttelseslovens § 3, beskyttede sten- og jorddiger, jf. museumslovens § 29 og beskyttelseslinjerne om fortidsminder, skove, strande, søer, åer og kirker kan der ikke opstilles master. Inden for beskyttelsesområder, kystnærhedszone B, besøgsområder og større uforstyrrede landskaber kan der kun rent undtagelsesvis opstilles master. I landskabsområde kan der tillades antennemaster, hvis det er foreneligt med bevaringsinteresserne i området. Ved vurderingen af, om der kan opstilles en mast, skal der lægges vægt på, om det er foreneligt med de naturmæssige, kulturhistoriske og landskabelige interesser. Ved en landskabeligt skæmmende masteplacering kan kommunen stille krav om, at ansøgeren godtgør, om nødvendigt ved uvildig dokumentation, at det ikke er muligt at opnå tilnærmelsesvis samme kommunikationsdækning ved en mindre skæmmende placering. 

11.1.32 Hvis der gives tilladelser til fritstående antennemaster, stilles der normalt vilkår om, at antennemasten ved lejemål skal stilles til rådighed for andre brugere, at den sammen med eventuelle kabineanlæg skal omgives af beplantning, og at den skal nedtages senest 1 år efter endt brug til det tilladte formål. 

11.1.33 Ved opstilling af antennemaster skal der tages hensyn til, om det kan forstyrre forbindelsen for andre anlæg som fx overordnede radiokædeforbindelser, maritime radioanlæg eller de radionavigationsanlæg, der betjener luftfarten. Ved placering tættere end 500 m fra kysten skal Farvandsvæsenet godkende opstillingen. Der skal endvidere tages hensyn til, om opstilling af antennemasten medfører en risiko for flyvepladser. 

11.1.34 Antennemaster skal opstilles, så de ikke forstyrrer fredede bygninger, fortidsminder, øvrige kulturhistoriske anlæg eller Natura 2000 områder.

Belysning

11.1.35 Det kræver landzonetilladelse at opsætte belysning. Der må ikke etableres dominerende belysning, lysreklamer, permanente lysende vartegn eller lignende. 

Terrænregulering

11.1.36 Ren jord kan udbringes på landbrugsarealer frem for at blive lagt i deponi, men det er en forudsætning, at landskabets konturer ikke ændres. Generelt kræves der ikke en landzonetilladelse til at foretage mindre terrænreguleringer, dvs. reguleringer på +/- 0,5 meter. Øvrige eller gentagne mindre terrænreguleringer kræver en landzonetilladelse. Inden for beskyttelsesområder kan der kun rent undtagelsesvis placeres jord. 

11.1.37 Der er i begrænset omfang mulighed for at etablere støjvolde på ejendomme jordbrugsområde og landskabsområde, hvis ejendommene er påvirket af støj fra stærkt trafikerede veje eller jernbaner, og hvis det vurderes, at støjvolden giver en væsentlig støjdæmpning. Støjvolde skal i udformning, placering og beplantning tilpasses landskabet. 

Redegørelse 

Lovgrundlag

Retningslinjerne om byggeri i landzone er fastsat i medfør af planlovens § 11a, stk. 1, nr. 15, planlovens §§ 34-38 om landzoneadministration og cirkulære om varetagelsen af de jordbrugsmæssige interesser under region-, kommune- og lokalplanlægningen mv. 

Plangrundlag

Retningslinjerne for anlæg og byggeri i det åbne land er indholdsmæssigt overført fra Regionplan 2005. De nye pkt. 9, 18-20, 29-30 og 35-37 er baseret på kommunens administration af landzonebestemmelserne. Retningslinjerne for jordbrugsparceller er baseret på cirkulære om varetagelsen af de jordbrugsmæssige interesser under region-, kommune- og lokalplanlægningen mv. 

Uddybning af retningslinjerne

Der er mange modsatrettede interesser i det åbne land, og jorden er en knap ressource. Planlovens formål er at sikre, at der sker en hensigtsmæssig planlægning, som tager højde for alle de samfundsmæssige interesser, der er i forbindelse med anvendelsen af det åbne land. Kommunen skal gennem landzoneadministrationen sikre, at planlægningen efterleves, samtidig med at der i hvert enkelt tilfælde skal ske en konkret vurdering af de lokale forhold. 

Slagelse Kommune er rig på landområder af høj landskabelig, naturmæssig og kulturhistorisk værdi. Det er blandt andet disse områder, der gør kommunen til et eftertragtet sted at bo. Det er vigtigt, at nye boliger opføres inden for de planlagte områder, så det åbne land også i fremtiden kan friholdes for spredt uplanlagt bebyggelse, der er med til at udviske overgangen mellem land og by. Udfyldning mellem bestående bebyggelse skal undgås, hvor andre beskyttelsesinteresser taler for at friholde arealerne, eksempelvis for at friholde naturområder eller kulturhistorisk betydende grønninger og tofter.

Kommunen er endvidere præget af at have en lang kystlinje og dermed en stor andel af kystnære områder, hvor kommunen er forpligtet til kun at give tilladelser, hvis det ansøgte er af hel underordnet betydning i forhold til de nationale planlægningsinteresser i kystområderne. Se i øvrigt afsnittet om Kystnærhedszone A og B.

Kommunen arbejder ud fra et ønske om, at alt byggeri i det åbne land indpasses i landskabet og den øvrige bebyggelse på en harmonisk måde. Dette forhindrer ikke umiddelbart, at der kan anvendes et nutidigt formsprog og moderne materialer, men specielt inden for beskyttelsesområder og andre områder med en stor landskabelig, naturmæssig og kulturhistorisk værdi, vil kommunen have fokus på lokal byggeskik. Kommunen har mulighed for at stille specifikke krav til byggestil og materialevalg. 

Retningslinjerne sikrer, at kommunen gennem landzonelokalplaner og behandling af enkeltsager kan påvirke placering og udformning af nye bebyggelser og anlæg. Disse ønskes tilpasset deres omgivelser ved, at der i arkitektur og valg af materialer m.v. tages hensyn til eksempelvis bevaringsværdige bymiljøer, stedlig byggeskik og karakteristiske landskabstræk. 

Etablering af anlæg og byggeri samt terrænreguleringer i det åbne land skal udover retningslinjerne også respektere eksisterende fredninger, de særlige bestemmelser om administration ved og i Natura 2000 områder, udpegningerne af Kystnærhedszone A og B samt relevant lovgivning i øvrigt, herunder naturbeskyttelseslovens bestemmelser om beskyttede naturtyper (§ 3), og bygge- og beskyttelseslinjer (§§ 15, 16, 17, 18 og 19), samt beskyttede sten- og jorddiger, jf. museumslovens § 29. 

I det åbne land skal der også tages hensyn til naturbeskyttelseslovens § 21, der indeholder et generelt forbud mod reklamer i det åbne land, herunder lysreklamer. Denne bestemmelse har til formål at undgå eller begrænse alt lys fra kraftige lyskilder, der kan genere og ødelægge oplevelsen af naturen. Det gælder specielt i de store, øde naturområder, men også forstyrrelse af aften- og nattestemningen i det almindelige landbrugsland. 

Forsøgsbyggeri kan etableres, såfremt de har et natur-, miljømæssigt eller socialt bæredygtigt sigte. Et projekt kan have et miljømæssigt bæredygtigt sigte, hvis formålet med byggeriet er at afprøve nye materialer som belaster miljøet mindre end traditionelle byggematerialer, hvis der arbejdes med at begrænse forbruget af ressourcer (energi og vand) samt produktion af affald, spildevand osv. Et projekt kan have et socialt bæredygtigt sigte, hvis et af formålene med byggeriet er at integrere marginale grupper (f.eks. mennesker med sociale problemer, handicappede, flygtninge m.m.), eller hvis der etableres et fællesskab, hvor man er fælles om ressourcerne og lægger vægt på gensidig hjælp. 

En jordbrugsparcel er en stor grund på op til én ha, der kan anvendes til fritids- eller hobbylandbrug. På parcellen er der foruden boligen plads til at dyrke afgrøder, og til at holde et begrænset, ikke erhvervsmæssigt dyrehold. Jordbrugsparceller er en ekstensiv arealudnyttelse og bør derfor alene etableres for at opfylde et behov for hobbylandbrug, og der bør derfor kun planlægges for et begrænset antal jordbrugsparceller.

Kommuneplan 2009-2020
Slagelse Kommune